Bericht und Informationen aus dem Gemeinderat vom 09.12.2020

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Bebauungsplan Nr. 9b "Gerhart-Hauptmann-Weg/Innere Mission" in Zell; Satzungsbeschluss

Der Gemeinderat der Gemeinde Schäftlarn hat in seiner Sitzung am 18. 09. 2019 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 9b „Gerhart-Hauptmann-Weg/Innere Mission“ gefasst. Der Betreiber des Altenpflegeheims am Gerhart-Hauptmann-Weg, die Innere Mission München, beabsichtigt für ihre Mitarbeiter auf dem Grundstück des Pflegeheims kosten­günstigen Wohnraum zu schaffen. Die bauliche Struktur des neuen Gebäudes soll sich in die umgebende Bebauung einfügen. Die vorhandene ortsbildprägende Gehölzgruppe am nördlichen Rand des Grundstücks der Inneren Mission soll durch die geplante Bebauung nicht beeinträchtigt werden.

 

Die öffentliche Auslegung des vom Gemeinderat am 22. 04. 20 gebilligten Bebauungsplan-Entwurfs in der Fassung vom 18. 03. 20 hat in der Zeit vom 03. 06. 20 bis 02. 07. 20 stattgefunden (§ 3 Abs. 2 BauGB). Die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan-Entwurf in der Fassung vom 18. 03. 20 hat in der Zeit vom 03. 06. 20 bis 03. 07. 20 stattgefunden (§ 4 Abs. 2 BauGB). Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom 16.09.2020 die Stellungnahmen der Öffentlichkeit sowie der Träger öffentlicher Belange abgewogen und den Beschluss gefasst, dass der Bebauungsplan Nr. 9b „Gerhart-Hauptmann-Weg/Innere Mission“ mit Begründung entsprechend der gefassten Beschlüsse zu ändern bzw. anzupassen war. Der Bebauungsplanentwurf war anschließend auf die Dauer von mindestens einem Monat gem. § 3 Abs. 2 BauGB sowie § 4 Abs. 2 BauGB erneut öffentlich auszulegen. Die erneute öffentliche Auslegung des vom Gemeinderat am 16. 09. 20 gebilligten Bebauungsplan-Entwurfs in der Fassung vom 16. 09. 20 hat in der Zeit vom 06. 10. 20 bis 09. 11. 20 stattgefunden (§ 3 Abs. 2 BauGB).

Die erneute Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan-Entwurf in der Fassung vom 16. 09. 20 hat in der Zeit vom 06. 10. 20 bis 09. 11. 20 stattgefunden (§ 4 Abs. 2 BauGB). Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom 16.09.2020 die zu dem Entwurf des Bebauungsplanes des Bebauungsplans Nr. 9b „Gerhart-Hauptmann-Weg/Innere Mission“ vorgebrachten Stellungnahmen der Öffentlichkeit und der Träger öffentlicher Belange erneut gewürdigt und entsprechend den Empfehlungen des Abwägungsvorschlags beschlossen. Der Gemeinderat beschloss am 09.12.2020 den Bebauungsplan Nr. 9b „Gerhart-Hauptmann-Weg/Innere Mission“ gem. § 10 Abs. 1 BauGB als Satzung. Die Verwaltung wurde beauftragt, den Bebauungsplan Nr. 9b „Gerhart-Hauptmann-Weg/Innere Mission“ nach Ausfertigung durch den Ersten Bürgermeister erst dann durch Bekanntmachung in Kraft zu setzen, wenn der Nachweis der dinglichen Sicherung der CEF-Fläche gegenüber der Gemeinde sowie der Unteren Naturschutzbehörde erbracht wurde.

 

Neufassung des Aufstellungsbeschlusses zur 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 26 "Rodelweg" in Ebenhausen

Der im Geltungsbereich des Bebauungsplans Nr. 26 liegende Lebensmittelmarkt soll gem. dem Beschluss des Gemeinderats vom 27.05.2020 in Verbindung mit § 1 Ziffer 1 des Städtebaulichen- und Erschließungsvertrags vom 27.04.2020 auf der Südseite um einen eingeschossigen Anbau mit einer Geschossfläche ca. 550m² erweitert werden. Durch die Erweiterung wird der Markt zukünftig baurechtlich bzw. landesplanerisch der Kategorie „Großflächiger Einzelhandelsbetrieb“ zugeordnet. Gemäß den Vorgaben der Landesplanung sind Einzelhandelsprojekte mit einer Verkaufsfläche von bis zu 1.200m², die überwiegend dem Verkauf des Nahversorgungsbedarfs dienen überall zulässig. Größere Verkaufsflächen zählen als Einzelhandelsgroßprojekt und sind nur in „Zentralen Orten“ zulässig. Schäftlarn fällt seit der Neufassung des Regionalplans als „Grundzentrum“, in denen ein umfassendes Angebot an zentralörtlichen Einrichtungen zur Grundversorgung der Einwohner des Nahbereichs bereitgestellt werden sollte. Dazu zählt unter anderem auch das Angebot ausreichend großer Lebensmittelmärkte. Die Art der baulichen Nutzung im rechtskräftigen Bebauungsplan „Rodelweg“ ist als Mischgebiet festgesetzt. Gemäß BauNVO ist für Einzelhandelsgroßprojekte jedoch ein Sonstiges Sondergebiet gemäß § 11 BauVNO auszuweisen. Neben dem Einzelhandelsbetrieb befinden sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans ein Drogeriemarkt, ein Beherbergungsbetrieb sowie Wohnungen, die baurechtlich auch weiterhin zu sichern sind. Für das gesamte Planungsgebiet wird deshalb die Festsetzung eines Sondergebiets empfohlen.

 

Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt zu ca. 80% im Landschaftsschutzgebiet „Schutz von Landschaftsteilen entlang der Isar. Die Änderung des Bebauungsplans ist deshalb im Regelverfahren durchzuführen. Der Gemeinderat beschloss die 1. Änderung des Bebauungsplanes Nr. 26 gem. § 2 Abs. 1 BauGB. Zielsetzung der Bebauungsplanänderung ist die Ermöglichung der Erweiterung des bestehenden Lebensmittelmarktes um einen eingeschossigen Anbau mit einer Geschossfläche ca. 550m². Zu diesem Zweck soll die Art der baulichen Nutzung im Plangebiet von Mischgebiet (MI) in Sondergebiet (SO) zugunsten der Realisierung der Erweiterung des Lebensmittelmarkt als „großflächigen Einzelhandelsbetrieb“ geändert werden. Das Büro AGL -Arbeitsgruppe für Landnutzungsplanung / Institut für ökologische Forschung- wird beauftragt, einen Bebauungsplan-Vorentwurf zu erarbeiten.

 

Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan für den Neubau der Schulturnhalle und Erweiterung der Grundschule für ganztägige Betreuung (offene Ganztagsschule)

Der Gemeinderat hat in der Sitzung vom 16.09.2020 mit 19:0 Stimmen beschlossen, den Neubau einer Schulturnhalle (1 1/2-fach) und die Schaffung von Räumlichkeiten für die Offene Ganztagsschule in bedarfsgerechter Größe anzustreben. Die Verwaltung wurde beauftragt, unter Berücksichtigung der Fördermöglichkeiten ein Haushalts- und Finanzierungskonzept zu erstellen und die planerischen Voraussetzungen für die Maßnahmen in die Wege zu leiten.“ In Umsetzung des vorgenannten Grundsatzbeschlusses soll ein Bebauungsplanverfahren für die Ermöglichung eines Neubaus einer Schulturnhalle (1 1/2-fach) und die Schaffung von Räumlichkeiten für die Offene Ganztagsschule in bedarfsgerechter Größe einschließlich auf der Grundlage des räumlichen Geltungsbereichs des Plans vom 07.12.2020 eingeleitet werden.

 

Der Gemeinderat beschloss die Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 55 „Grundschule Schäftlarn“ gem. § 2 Abs. 1 BauGB. Zielsetzung der Bebauungsplanaufstellung ist die Ermöglichung des Neubaus einer Schulturnhalle (1 1/2-fach) und die Schaffung von Räumlichkeiten für die Offene Ganztagsschule in bedarfsgerechter Größe. Die Verwaltung wird beauftragt, bei im Bereich der Schul- und Turnhallenbauten erfahrenen Planfertigern Angebote einzuholen.

 

Kreditaufnahme für Zwecke des gemeindlichen Wohnungsbaus

Der Gemeinderat hat sich bereits in seiner Sitzung vom 26.07.2017 (TOP 5) über eine Ersatzbebauung des gemeindlichen Grundstücks der Fl.Nr. 275/5 (Auenstr.9) nach den Richtlinien des Kommunalen Wohnbauförderprogramms – KommWFP befasst. Da erst zwei andere Projekte umgesetzt wurden (Schorner Str.13 und Unteres Glasenfeld 1), damit die derzeitigen Mieter der Auenstr. 9 umgesiedelt werden konnten, wird die Umsetzung dieses Projektes nun angepackt. Zuletzt wurde dem Gemeinderat in der Sitzung am 21.10.2020 (TOP 8) der aktuelle Planungsstand vorgestellt. Der Gemeinderat hat bereits am 20.09.2017 einen Kreditaufnahmebeschluss für dieses Projekt gefasst. Da dieser bereits über drei Jahre alt ist und die darin enthaltenen Angaben teilweise nicht mehr aktuell sind, soll ein neuer aktualisierter Beschluss gefasst werden. Das zu bebauende Grundstück befindet sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Auenstraße“ und kann im Rahmen der Genehmigungsfreistellung bebaut werden. Ein zeitaufwändiges Baugenehmigungsverfahren ist somit nicht zu erwarten. Es ist nun beabsichtigt, zeitnah den Förderantrag im Rahmen des genannten Förderprogramms bei der Regierung von Oberbayern zu stellen, damit entsprechende Fördermittel gesichert werden können. Ein Bestandteil des Förderantrages ist bei geplanter Kreditaufnahme die Vorlage eines Kreditaufnahmebeschlusses des Gemeinderates.

 

Gemäß den Richtlinien des Kommunalen Wohnbauförderprogramms ist folgende Finanzierungsmöglichkeit der Maßnahme vorgesehen:

Eigenleistung                        mindestens        10 %

Zuschuss KommWFP                30 % (der förderfähigen Kosten)

Darlehen KommWFP                maximal        60 %

= Gesamtfinanzierung                100 %.

 

In unserem Fall sind nach aktueller Kostenschätzung für das Projekt Auenstr. 9 Baukosten in Höhe von 2.219.000 € zu erwarten, was einen Förderbetrag in Höhe von 665.700 € bedeutet. Das bereits vorhandene Grundstück mit einer Größe von 1.093 m² ist ebenfalls mit 30 % des Grundstückswertes förderfähig. Bei diesem Grundstück wird der aktuelle Bodenrichtwert in Höhe von 950 €/m² zu Grunde gelegt. Der Grundstückswert beträgt demnach 1.038.350 €, was hierfür einen Förderbetrag von 311.505 € ergibt.Für die Umsetzung des Wohnbauprojekts Auenstr. 9 ergibt sich daraus folgende vorläufige Berechnung:

Eigenleistung (Grundstück)                1.038.3 50 €

Zuschuss KommWFP                           977.205 €

Darlehen KommWFP                        1.241.795 €

 

Die derzeit aktuellen Zinskonditionen der BayernLaBo für dieses Programm betragen bei einer Laufzeit mit Zinsbindung von 20 Jahren 0,00 %. Hierbei ist das 1. Jahr tilgungsfrei.

Die Refinanzierung des Kredits soll aus dem gesamten Unterabschnitt 8801 (bebauter Grundbesitz) zum einen aus den Mieteinnahmen des neuen Objektes und zum anderen aus den erwirtschafteten Überschüssen der anderen gemeindlichen vermieteten Liegenschaften erfolgen. Im Durchschnitt konnten in den vergangenen drei Jahren Überschüsse in diesem Bereich von ca. 90.000 € pro Jahr erzielt werden. In diesem Betrag sind noch keine Mietzahlungen der beiden Neubauprojekte in der Schorner Str. und am Unteren Glasenfeld mitberücksichtigt. Insgesamt werden die Mieteinnahmen hierbei deutlich in die Höhe steigen und der Unterhaltsaufwand bei den Neubauten sehr gering sein, so dass steigende Überschüsse erwartet werden. Mit dem Jahresabschluss 2020 wird sich unsere „Sonderrücklage Liegenschaften“ auf mindestens 600.000 € angesammelt haben, welche u.a. den Kredittilgungen zur Verfügung steht.

 

Nach Berücksichtigung der Mieteinnahmen inklusive der neu gebauten Liegenschaften wird im Durchschnitt jährlich mindestens ein Überschuss von 175.000 € erwartet. Dieser und die angesammelte Sonderrücklage stehen dann den Kredittilgungen und Modernisierungs- und Instandsetzungsausgaben zur Verfügung.

 

Das auf Grund der vorliegenden Zahlen maximal mögliche Darlehen nach dem Förderprogramm des KommWFP liegt bei 1.241.795 €. Da jederzeit noch Kostenerhöhungen möglich sind, wird empfohlen, den Beschluss für die Gesamthöhe des Kredits auf bis zu 1.300.000 € bei Bedarf zu erhöhen, was eine Tilgungsanteil von 68.500 € für diesen Neubau bedeuten würde. Der jährliche Gesamttilgungsbetrag für alle 3 Neubauprojekte steigt dann auf ca. 200.000 €. Durch die künftigen jährlichen Überschüsse in Höhe von ca. 175.000 € und die angesammelte Sonderrücklage müssen die Kreditbedienungen zu stemmen sein. Folgender Beschluss wurde gefasst: Der Gemeinderat hob den Kreditaufnahmebeschluss vom 20.09.2017 auf. Der Gemeinderat stimmte der Kreditaufnahme für die Umsetzung des Wohnbauprojekts Auenstr. 9 nach den Richtlinien des Kommunalen Wohnbauförderungsprogramms KommWFP mit einer Gesamthöhe von bis zu 1.300.000 € nach den Förderkonditionen der BayernLabo zu. Das Darlehen soll mit einer Laufzeit von 20 Jahren und einer Zinsbindung von 20 Jahren (aktueller Zinssatz 0,0 %) aufgenommen werden. Der 1. Bürgermeister wurde beauftragt und ermächtigt den Förderantrag zeitnah zu stellen.

 

 

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